Financiële Planning

Uw weg naar morgen

Uw financiële coach

Focus op uw doelen

Uw vermogen beschermd

Is de hypotheek oversluiten wel zinvol?

InterOpus adviseert over een groot aantal onderwerpen. Zo ook over hypotheken. Niet zomaar maar vanuit een plan. Zonder de persoonlijke doelen en wensen mee te nemen in de besluitvorming is net zoiets als een auto kopen zonder eerst een testrit te maken. Vandaag de dag is de hypotheekrente relatief laag, maar het lijkt erop dat deze weer begint te stijgen. Een vraag die juist nu kan spelen is om de rente lang vast te gaan zetten. Het lijkt zinvol, maar is dat wel zo….

Hoogte hypotheekrente
Hoe de hypotheekrente zich ontwikkelt hangt af van veel factoren. Maar het uitgangspunt is het rendement op staatsobligaties. Daarboven zijn commerciële overwegingen van banken, risicofactoren (zoals banken die inschatten) en nog een aantal andere zaken van invloed op de rentetarieven. Die kunnen overigens per bank verschillen. Het is zaak de voorwaarden en de rentetarieven goed in beeld te hebben als het aan komt op het oversluiten van de hypotheek.

Rentes voorspellen
InterOpus houdt de rendementen op staatsobligaties nauwgezet bij. Zijn er significante wijzigingen dan is het waarschijnlijk dat banken daar enkele dagen later op reageren met hun rentetarieven. Daar kun je in beperkte mate op anticiperen. Maar of daarna de trend weer omkeert is niet in te schatten. Beter is het om te beoordelen of de nieuwe rente beter past bij live events zoals bijvoorbeeld de gewenste pensioendatum, een stille wens om te verhuizen of  kinderen die op enig moment niet meer tot het financiële huishouden gaan behoren.

Oversluiten, de zin en onzin
De hypotheek oversluiten kun je doen bij de bank waar je al zit of bij een andere bank. In beide gevallen wordt eerst het bestaande rentecontract “afgekocht”. Met name bij lage rentestanden geeft het afkopen van het rentecontract bijna altijd een boeterente; het bedrag aan rente welke de bank “mist” door het vroegtijdig afscheid nemen van het contract. De wijze van deze berekening kan per bank afwijken. Na het betalen van de boeterente kun je of blijven bij dezelfde bank onder nieuwe voorwaarden of naar een willekeurig andere bank. In het laatste geval wordt je wel getoetst of je voldoet aan de leennormen.

Het afkopen van het rentecontract is dus eigenlijk een koekje van eigen deeg. Althans zo lijkt het.  Er zijn voordelen te behalen, maar niet gegarandeerd en mogelijk bankspecifiek. Soms is het beslist niet zinvol en soms wel. Het is aan te bevelen om de keus niet uitsluitend af te laten hangen van het directe financiële gewin maar zeker ook van de persoonlijke doelen en wensen. Wanneer het uitzitten van het rente contract niet meer zo lang duurt dan kun je kiezen voor een lange renteduur en dus nu voor zekerheid gaan. Hoe de rente zich ook ontwikkelt, je hebt dan in ieder geval zekerheid over je toekomstige woonlasten.

Rentemiddeling
Een bijzondere vorm van oversluiten is rentemiddeling. Je blijft dan bij dezelfde bank en de boeterente zoals hiervoor beschreven wordt omgerekend naar een rente-opslag voor de nieuwe rentevast-periode. Feitelijk smeer je de boeterente uit over de toekomstige periode die je afspreekt. Een groot nadeel is dat banken daar bovenop nog een kostenopslag in rekening brengen. Deze is meestal 0,2%. Vaak is dit dus een duurdere variant dan de keuze om ineens de boeterente te betalen.

Oversluiten hypotheek en overige overwegingen
Als het voordelen biedt om de hypotheek te oversluiten dan is ons advies altijd om op dat moment ook andere overwegingen te maken die van belang kunnen zijn. Een aantal daarvan zijn:

·         Moet de vorm van de hypotheek aangepast worden

·         Wil ik minder risico lopen dan met het gekoppelde beleggingsproduct

·         Moet ik kiezen om een deel af te lossen

·         Hoe kan ik de combinatie maken met zo laag mogelijke rente-opslagen

·         Welke hypotheekvoorwaarden zijn wenselijk en welke bank past daar het beste bij

·         Hoe impactvol zijn de hypotheeklasten in de toekomst